1-8月の商品室売上高の伸び率が正の「三本の赤い糸」に変わった影響が隠れています。

9月15日、国家統計局が発表したデータによると、今年1～8月に全国の不動産売上高は96943億元で、同1.6%増となり、今年に入って初めてプラスに転じた。

これはここ数ヶ月の好調な市場動向のおかげで、5月から8月にかけて、全国の不動産販売面積と売上高は4ヶ月連続で前年同期比増加した。このうち、8月の売上高は27%上昇し、販売面積は13.7%伸びた。

不動産は疫病から回復する一番早い業界の一つです。投資先では、今年6月から全国の不動産投資の累計増速が「正」になっています。前8月の不動産投資の伸びは4.6%に達したが、同期の固定資産投資（農家を除く）の伸びはマイナス0.3%だった。

緩やかな金融環境は、疫病の抑圧に対する需要の解放に刺激をもたらし、市場の暖かさ回復の主因とされ、不動産産業の多くの指標が好調に向かっている。しかし、最近では、多くの都市が不動産市場の規制政策を打ち出し、投資需要を抑制し、「三つの赤い糸」を主とする融資管理政策も企業の政策決定に影響を与えます。すでに来ている「金九銀十」は、また少しの不確実性に直面するようだ。

不動産は疫病の中で最も回復が早い業界の一つです。-鄭迪坤撮影

多くの不動産市場の指標はよい方向に向かっている。

今年の8月、全国の住宅の販売面積は98486万平方メートルで、同3.3%下落しましたが。しかし、年初の39.9%の下げ幅に比べて大幅に縮小した。

価格が上昇したため、8月の全国不動産の売上高は依然として1.6%伸びています。国家統計局がこれまで発表したデータによると、今年の第二四半期以来、全国70の大中都市の新築住宅と中古住宅の価格は全体的に上昇している。その中で、東部地区の市場販売は比較的速く回復して、一定の程度の上で全体の取引の平均価格をも高めました。

国家統計局の付凌暉報道官によると、最近の不動産市場の回復には、前期の疫病の中のいくつかの抑圧的な需要放出の要素があり、金融が実体経済の支持力を増す原因もあり、市場金利が低下し、中長期金利がやや下がり、客観的にも一部の住宅購入者の負担が減少しており、これは不動産市場全体の回復にも役立つという。

だが、「総じて言えば、投資も販売もまだ低い水準にあり、正常な状態には回復していない」と述べた。

それでもここ数ヶ月、一部の地域市場では過熱が続いています。一部の二、三線都市では、供給不足や価格の逆さまなどの原因で、市場で買い占め現象が発生し、一部の都市の住宅価格の急騰を促進しています。

8月26日、住宅と都市農村建設部は北京で一部の都市不動産工作会商会を開催し、瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州などの都市政府と所在省（自治区）住宅と都市農村建設庁の責任者が会議に参加しました。統計局のデータによると、これらの都市の住宅価格の上昇幅は比較的大きいです。

疫病が発生した後、中央銀行は何度も向市場で流動性を解放し、資金コストが低くなり、今年上半期の融資環境が比較的緩やかになりました。それに、販売暖かさがもたらした利益もよく、不動産企業の資金状況が改善されました。今年1-8月、不動産開発企業の所定の位置につく資金は117092億元です。

しかし、土地市場上では、住宅企業は慎重な態度を維持しています。今年の前の8月、不動産開発企業の土地購入面積は11947万平方メートルで、同2.2%下落し、下落幅は1-7月より1.4ポイント拡大した。土地の成約価格は7088億元で、11.2%伸び、成長率は1.0ポイント下落した。

多くの指標が好調に推移しているため、8月の不動産開発景気指数（「国不動産景気指数」と略称）は100.33で、2ヶ月連続で100ポイントの好景気水準にある。

「三つの赤い糸」が連鎖反応する

不動産市場は安定運行を維持し、政策面によるタイムリーな調整もあります。

貝殻研究院の統計によると、7月以来、全国の44の省・市が61回、不動産関連の政策を打ち出した。その中で常州、瀋陽、杭州、東莞、無錫、深セン、南京、寧波、大連、成都共10城は不動産市場の発展を規範化する限定販売、限定購入政策を発表しました。

貝研究院の高級アナリスト、潘浩さんは21世紀の経済報道記者に対し、この操作は全国の他の都市に対しても警告的な役割を果たします。

しかし、不動産企業にとって、本当の問題は融資の慎重な管理に対する一連の連鎖反応です。

8月20日、住建部と人民銀行は重点不動産企業座談会を開催し、12軒の不動産企業の責任者が会議に参加し、「重点不動産企業資金監視と融資管理規則」、すなわち「三つの赤い糸」を形成しました。住宅企業の「踏みつけ」状況によって、「赤、橙、黄、緑」の四つの段階に分けて、それに応じて差別化債務規模管理を実施する。

21世紀の経済報道によると、9月には一部の不動産企業で試行が開始されており、今後は全業界に徐々に普及するという。

国泰君安の統計によると、上場企業の4割以上がレッドとオレンジの枠にあり、この部分の企業はレバレッジに行く圧力が大きい。そのため、割引セールを通じて現金を回収するのは、多くの企業の短期選択であるべきです。

9月の初めに、恒大起動は大幅に値下げします。恒大は「金九銀十」で販売促進を実施する慣例があるが、これは依然として「てこに行く」という議論を引き起こしている。北京のある不動産会社の人は21世紀の経済報道記者に対して、年度の業績を衝撃する目的で、会社は通常四半期に販売促進を実施しますが、今年は前倒しする可能性があります。

この関係者は、例年に比べて融資政策の変化が住宅企業の値下げ促進の原動力となりましたが、需要も政策の影響を受けているため、今年の「金九銀十」は期待できますが、あまりにも人気があることはないと考えています。

同時に、企業の拡大のペースも遅くなる可能性があります。複数の回答者は、融資規模を負債率やキャッシュフローに連動させることは、高レバレッジによる急速な拡大の時代が終わることを意味すると考えています。そのため、将来の用地取得と買収合併はいずれも温度を下げることになります。

潘浩は、新政権は一連の連鎖反応をもたらし、将来の不動産のデータ表現に影響を与える可能性があると指摘した。販売先では、不動産企業の出荷意欲は依然として強く、成約量は引き続き上昇する見込みですが、価格は安定しています。融資先では、政策の引き締めによって、不動産企業の所定の位置にある資金の増加速度が遅くなります。