모든 일: 부동산 사상가, 지분 분쟁 과 잃 어 버 린 20 년

부동산 산업 에 의 해 오랫동안 잊 혀 졌 던 수많은 분야 가 최근 에 하나의 사건 으로 인해 다시 외부 세계 의 시야 에 들 어 왔 다.

매체 보도 에 따 르 면, 완 통 발전 지주 주주 인 가 화 동방 지주 (그룹) 유한 공사 (가 화 동방 이 라 고 칭 함) 가 최근 공안 부서 에 입 건 되 어 조사 한 이 유 는 고리 대출 혐의 와 관련 이 있 고, 관련 자금 규 모 는 수 억 위안 에 달 하 며, 대형 안건 에 속한다 고 한다.

3 월 23 일, 만 통 발전 은 하루 종일 문 을 닫 았 다.그러나 이날 저녁 회 사 는 공안 부서 의 입 건 수사 에 관 한 어떤 통지 서 류 를 받 지 못 했다 고 공고 했다.미디어 는 이와 관련 된 지주 주주 관련 차관 계약 분쟁 등 사항 이 상장 회사 와 직접적인 관계 가 없고 상장 회사 의 통제 권 에 영향 을 주지 않 을 것 이 라 고 보도 했다.

3 월 24 일 아침 에 완 통 발전 에 따 르 면 지주 주주 인 가 화 동방 은 매체 가 보도 한 높 은 이윤 의 대출 행위 가 존재 하지 않 는 다 는 것 을 확인 하고 주식 의 복 지 를 확인 했다.하지만 이날 까지 회사 주 가 는 8.55% 내 려 주 당 6.20 원 을 받 았 다.

만 통 발전의 전신 은 만 통 의 부동산 으로 유명한 '부동산 사상가' 풍 륜 이 키 를 잡 았 다.그러나 2014 년 부터 풍 륜 은 점점 사라 지고 가 화 동방 은 2016 년 에 대주주 가 되 어 다시 통제 권 을 되 찾 았 다.

상장 회사 에 있어 서 가 화 동방 은 낯 선 사람 이 아니다.완 통 이 껍데기 를 빌려 상장 하기 전에 풍 륜 은 자본 운영 의 수단 을 발휘 하여 가 화 건축 업 으로 부터 통제 권 을 얻 었 고 가 화 건축 업 은 바로 가 화 동방 의 전신 이 었 다.10 년 후에 가 화 는 동방 에서 권토중래 되 었 고 회장 인 왕 억 회 는 회사 의 실제 통제 자가 되 었 고 풍 륜 은 2017 년 에 완전히 퇴출 되 었 다.

쌍방의 갈등 은 십 여 년 동안 지속 되 었 고 수많은 발전 사 를 관통 시 켰 다. 특정한 의미 에서 볼 때 이것 은 지분 분쟁 사가 되 었 다.그 중에서 욕망 과 이익, 권모술수 와 계략 이 섞 여 있 고 재기 도 있 으 며 영웅 도 있다.이런 분쟁 때문에 기 존 부동산 업 체 들 이 부동산 시대 의 이익 을 제대로 챙 기지 못 하고 오히려 몰락 했다.

본 고 는 수많은 발전 과정 을 복원 함으로써 성쇠 의 맥락 과 흔적 을 찾 고자 한다.

부평초 의 끝.

1994 년 가을 에 '만 통 육 군자' 가 광서 서 산 에서 회 의 를 열 었 는데 이념 이 맞지 않 아서 3 년 동안 합작 한 '육 군자' 가 정식 적 으로 분 가 했 습 니 다.풍 륜 은 '완 통' 브랜드 를 가지 고 베 이 징 에 돌아 와 부동산 발전 에 전념 했다.

예전 에 만 통 의 발전 이 순 조 롭 고 펑 룬 도 회 사 를 상장 하 기 를 원 했다.반복 해서 따 져 본 후에 그 는 돈 을 빌 리 기로 결정 했다.이후 펑 론 은 선봉 지분 이라는 상장 사 를 노 렸 다.

선봉 주식 은 모두 베 이 징 선봉 식량 농업 실업 주식 유한 공사 라 고 부 르 는데 1998 년 에 설립 되 었 고 추 평 곡 유, 추 평 서 왕, 연 길 진, 베 이 징 순 통 실업 과 중국 건축 제일 공정 국 제5 건축 회사 ('1 국 5 회사' 라 고 약칭) 5 개 회사 가 공동으로 설립 되 었 다.2000 년 에 선봉 주식 이 상하 이 증권거래소 에 등록 되 었 다.연 길 진의 창시자 중 한 명인 왕 억 회 가 상장 회사 부회장 을 맡 았 다.

2002 년 에 완 통 부동산 산하 완 통 성하 의 주식 투자 선봉 주식 은 11.87% 의 주식 보유 비율 로 4 대 주주 에 올 랐 다.2004 년 에 만 통 부동산 은 전략 투자 자 타이 다 그룹 을 도입 했다.자본금 이 확 대 된 만 통 은 일련의 현란 한 자본 운영 을 통 해 선봉 주식 28.99% 의 지분 을 누적 위탁 관리 하여 대주주 가 된다.

그러나 기 존 주 주 는 대 체 를 달가워 하지 않 는 다.2005 년 에 선봉 주식 의 일부 주주 들 이 공동으로 가 화 건축 업 을 창립 했 고 왕 억 회 는 회장 을 맡 았 다.가 화 건축 업 은 누적 적 으로 24.93% 의 주식 을 가지 고 만 통 성 하 를 쫓 았 다.

2006 년 에 풍 륜 은 다시 자본 운영 의 수완 을 발휘 했다.한편, 완 통 성 하 는 5 개 회사 와 다른 중 소 주주 의 지분 을 인수 하고 가 화 건설 업 에서 일부 지분 을 구 매 하여 지분 비율 을 높 인 다. 다른 한편, 증 가 된 기 회 를 통 해 완 통 성 하 는 다시 큰 폭 으로 증 가 했 고 상대방 의 지분 은 희석 되 었 다.

이번 조작 후 완 통 성하 의 지분 비율 은 60% 로 늘 어 나 제일 대주주 의 자 리 를 잡 았 다.펑 룬 은 회사 의 회장 과 실제 통제 인 이 되 었 고 완 통 과 타이 다 에서 온 사람 이 이사회 의 주 류 를 차지 했다.이 동시에 선봉 주식 은 선후 로 완 통 선봉 과 완 통 부동산 으로 이름 을 바 꾸 었 고 풍 륜 은 회사 의 '가 화 계' 색 채 를 제거 했다.

한편, 가 화 건설 업 은 2 대 주주 이지 만 그 주식 은 7.18% 까지 희석 되 어 완 통 에 위협 이 없다.2009 년 에 2 차 시장 감 지 를 통 해 가 화 건설 업 의 주식 은 5% 이하 로 떨 어 졌 다.

풍 륜 시대

1959 년 에 태 어 난 풍 륜 은 중앙 당 학교, 중선 부, 국가 체육 개혁 위원회, 무한 시 경제 위원회 와 하 이 난 성 위원회 에서 임직 했 고 1991 년 에 바다 에 나 가 창업 했다.풍 윤 선 은 생각 하 다가 단락 을 지 었 다.예전 에 강호 에 서 는 왕 석, 풍 륜, 후 폴 슨 을 '부동산 삼 총사' 라 고 불 렀 다.

풍 륜 은 일찍이 부동산 업계 에 많은 신선 한 이념 을 가 져 왔 다.2008 년 에 풍 륜 은 케 이 드 를 학습 기준 으로 삼 아 '빈 하 이 신 구, 미국 모델, 완 통 가치관' 의 발전 전략 을 제 시 했 고 5 - 10 년 동안 부동산 투자 회사 로 전환 하 는 데 총 력 을 기 울 였 다.이후 완 통 은 전략 에 '녹색 회 사 를 만 드 는' 항목 을 추가 했다.

그 중에서 '빈 하 이 신 구' 는 모든 지역 전략 중심 을 말 하 는데 이것 은 투자 자 타이 다 의 자원 증가 덕분이다. '미국 모델' 은 부동산 개발 이 서로 다른 전문 회사 에 의 해 공동으로 이 루어 져 야 한다 고 강조 한다. 부동산 업 체 는 투자 융자 절차 에 전념 하고 자산 화 를 해 야 한다.싱가포르 의 부동산 기업 인 케 이 드 는 투자 융자 와 자산 운영 이 비교적 길다. 비록 미국 모델 과 차이 가 있 지만 경 자산 운영 의 기준 으로 여 겨 져 왔 다. 완 통 핵심 가치관 은 '바른 것 을 지 키 는 것 이 기발 하 다' 는 것 이다. 즉, 기풍 이 올 바 르 지만 규칙 을 벗 어 나 지 않 는 상황 에서 달라 질 수 있다.

그 후에 완 통 은 '개발 회사' 에서 '투자 회사' 로 전환 하기 시작 했다.2008 년 부터 완 통 은 선후 로 공업 부동산, 상업 부동산 분야 에서 구 조 를 했 는데 그 중에서 2010 년 에 베 이 징 CBD 핵심 구역 인 Z3 지 구 를 공동 획득 하여 완 통 상업 부동산의 중요 한 단계 가 되 었 다.이 동시에 풍 륜 도 입체 도시 의 개념 을 판매 하기 시 작 했 고 여러 개의 도시 구 조 를 설정 했다.2015 년 1 월 인터넷 문화 오락 자산 을 인수 할 계획...

풍 륜 의 계획 에 따 르 면 2013 년 부터 2015 년 까지 펀드 와 직 투 등 새로운 업무 의 실적 공헌 은 전통 적 인 부동산 개발 업 무 를 넘 어 단독 상장 할 예정 이다.

그러나 완 통 구조의 새로운 업 태 는 투자 수익 주기 가 긴 문제 가 존재 하고 단기 적 인 수익 을 가 져 올 수 없다. 게다가 펀드 업무 가 잘 진행 되 지 못 해서 완 통 된 실적 이 영향 을 받는다.구조 전환 첫해 인 2009 년 에 만 통 부동산의 수익 과 이윤 은 모두 허리 가 잘 렸 다.이후 점차 회복 되 었 으 나 계속 미지근 한 성장 세 를 유지 해 왔 다. 2011 년 부터 2013 년 까지 만 통 의 부동산 순이익 은 각각 4.73 억 위안, 4.76 억 위안, 5.07 억 위안 이 었 다.

이에 비해 2013 년 완 커 의 순이익 은 151 억 위안 에 달 했다.

2014 년 에 완 통 의 실적 이 급 격 히 바 뀌 었 고 순 이윤 은 9763.91 만 위안 으로 줄 었 으 며 동기 대비 81% 하락 했다.2015 년 에 만 통 의 순손실 은 6.12 억 위안 으로 동기 대비 1457.78% 감소 했다.

업적 파동 도 풍 륜 의 권위 에 도전 했다.21 세기 경제 보도 기자 에 따 르 면 펑 룬 의 구상 에 대해 경영 진 은 서로 다른 의견 을 보 여 왔 다. 실적 변동 이 커지 면서 이런 의견 차 이 는 점점 뚜렷 해 졌 고 주로 입체 도시 프로젝트 에 집중 되 었 다. 또한 뉴욕 과 타이 베 이 등 해외 프로젝트 의 전망 도 의문 을 받 았 다.

그 는 그 몇 년 간 의 완 통 지주 (완 통 부동산 모회사) 주주 회 에서 도 펑 룬 은 자신의 구조 전환 구상 이 충분 한 지 지 를 얻 지 못 했다 고 여러 차례 불평 했다 고 밝 혔 다.

만약 펑 룬 이 충분 한 지 지 를 얻 을 수 있다 면, 모든 변 화 는 성공 할 수 있 을 까?역 사 는 가설 이 없다. 현실 상황 은 모든 경영 진의 변화 와 다른 외부 원인 에 따라 초기의 많은 구조 전환 프로젝트 가 추진 되 지 못 한 것 이다.레크리에이션 자산 을 인수 한 다 는 소식 이 전해 진 지 반 년 만 에 중 지 를 선언 했다. 입체 도시 프로젝트 는 흐지부지 되 었 고 2015 년 에 완 통 은 뉴욕 세계 무역 센터 에서 임대 료 를 취소 했다. 2018 년 에 완 통 은 베 이 징 CBD 핵심 구역 인 Z3 지역 에서 탈퇴 했다.

통제 권 전쟁

2014 년 8 월 8 일 에 만 통 부동산 은 2014 년도 제5 차 임시 주주 총 회 를 열 어 이사 회 를 개편 했다.회의 에서 새로운 이사회 구성원 명단 을 발 표 했 는데 완 통 부동산 원 회장 인 허 립, 운 대 준 사장, 정기 부사 장 이 교체 되 었 고 '신인' 인 강 홍 이, 도 립 삼 과 이 홍 이 가입 되 었 으 며 요 붕, 조 진, 마 건 이 계속 되 었 다.한편 손 화 원 이사 자 리 는 7 명 에서 6 명 으로 줄 었 다.

이번 개편 후 '풍 륜 계' 를 대표 하 는 사람 은 요 붕 한 사람 만 남 았 다.그래서 이번 회 의 는 '풍 륜 계' 의 철수 와 '가 화 계' 의 복귀 로 여 겨 진다.이후 9 월 19 일 에 '가 화 계' 의 강 홍 이 가 회장 으로 당선 되 었 다.

실제로 풍 륜 이 키 를 잡 은 최근 10 년 동안 '가 화 계' 는 한때 통제 권 을 잃 었 지만 떠 나 지 않 고 수시로 반격 할 기 회 를 엿 보 았 다.

완 통 부동산 실적 이 하락 한 2014 년 에 가 화 건축 업 은 가 화 동방 으로 이름 을 바 꾸 었 다.이 해 에 가 화 동방 은 3 억 3000 만 위안 을 들 여 만 통 부동산 모회사 의 만 통 지주 지분 을 매입 하여 타이 다 그룹 에 버 금 가 는 2 주주 가 되 었 고 그 후에 계속 증 가 했 습 니 다.2016 년 에 가 화 동방 은 만 통 지주 76.48% 의 주식 을 가지 고 대주주 가 되 었 다.

같은 해 에 가 화 동방 은 비공개 발행 방식 을 통 해 만 통 의 부동산 주식 을 35.66% 까지 증 가 했 고 대주주 가 되 었 다.이 로 인해 직접적 이 고 간접 적 인 주식 을 가 지 며 가 화 동방 은 상장 회사 의 통제 권 을 되 찾 았 고 가 화 동방 회장 인 왕 억 회 도 만 통 부동산의 실제 통제 자가 되 었 다.

이번 반격 은 신속 하고 철저 하여, 손목 이 그해 만 통 성하 의 입성 못 지 않다.진정한 손잡이 로 서 왕 억 회 는 이미 '은신' 한 지 여러 해 가 되 었 다.2002 년 부터 임기 가 끝 난 후에 왕 억 회 는 상장 회사 이사회 에 없 었 지만 그 는 가 화 젠 업 의 이사장 을 지 냈 고 2014 년 에 기 회 를 잡 아 다시 죽 였 다.

왕 억 회 는 1954 년 에 태 어 나 노출 이 많 지 않 고 외부 에서 그의 행동 태도 에 대해 잘 알 지 못 했다.그러나 이번 반격 을 보면 인내력 과 타 이 밍 에 대한 파악 이 예 사 롭 지 않다.

일부 증권 회사 인사 들 은 가 화 동방 이 다시 상위 에 올 랐 고 그 당시 완 통 성하 의 입주 자 와 수단 이 놀 라 울 정도 로 비슷 하 다 고 분석 했다. 모두 '2 급 시장 증가 + 동맹국 에 대한 각개 격파' 였 다.역 사 는 다시 순환 하지만, 사물 은 옳 고 사람 은 그르다.왕 회 를 제외 하고 가 화 동방 의 이사회 에서 추 평 서 왕 의 악 산 만 이 그 당시 의 맹 우 였 다.

그 후에 '풍 륜 계' 의 퇴출 이 되 었 다.2011 년 에 회장 을 사임 한 후에 풍 륜 은 상장 회사 에서 그 어떠한 직무 도 맡 지 않 았 다.2017 년 에 풍 륜 은 완 통 지주 에서 탈퇴 했 고 완 통 과 결별 했다.허 립, 운 대 준, 정기 등 만통 노 신 은 모두 2014 년 상장 사 에서 이임 했다.야 오 펑 은 2018 년 에 떠 난 후에 '풍 륜 계' 가 완 통 에서 완전히 사 라 졌 다.

왕 억 회 는 2017 년 에 풍 륜 을 이 어 만 통 지주 회장 이 되 었 고 2019 년 에 왕 억 회 는 만 통 부동산 회장 이 될 것 이다.

펑 룬 의 실 패 는 물론 키 를 잡 는 동안 실적 이 좋 지 않 아서 상대방 에 게 기회 가 생 겼 지만 외부 에서 볼 때 그 도 운 이 좋 지 않다.

2015 년 에 천진 타이 다 는 자신 이 보유 하고 있 는 완 통 지주 주식 을 양도 하고 정식 적 으로 탈퇴 했다.태 다 는 2004 년 만 통 과 의 협력 을 시작 해 한때 만 통 지주 대주주 로 활동 했다.태 다 는 재무 투자 자 역할 외 에 도 톈 진 빈 하 이 신 구 의 많은 자원 을 만 통 에 도입 했다.태 다 는 오랫동안 풍 륜 의 맹우 로 존재 해 왔 다.

태 다 탈퇴 의 원인 에 대해 서 는 많은 의견 이 분분 하 다.다른 설 은 의외 와 관계 가 있다.2014 년 4 월 19 일 저녁, 60 년 전 천진 타이 다 투자 홀딩 스 유한회사 회장 유 혜 문 이 사망 했다.유 혜 문 은 톈 진 타이 다 를 영 입 하 는 관건 적 인 인물 로 그의 죽음 은 타이 다 의 탈퇴 를 가속 화 시 켰 을 것 이다.

그러나 실제 원인 과 상 관 없 이 2016 년 에 가 화 동방 이 만 통 지주 의 주식 을 대폭 증 가 했 을 때 풍 륜 측은 동맹국 이 없어 서 세력 이 약해 서 통제 권 을 잃 었 다.

잃 어 버 린 20 년

후 풍 륜 시대 에 모든 것 이 계속 바 뀌 었 다.2017 년 1 월 에 왕 억 회 는 보유 한 만 통 부동산 34% 의 지분 을 중국 식 계열 의 베 이 징 중 융 정 신 투자 관리 유한 공사 에 양도 하려 고 했다.2018 년 7 월 에 완 통 부동산 은 31 억 7000 만 위안 으로 스타 항 전원 의 총 78.284% 지분 을 인수 하고 금 의 크로스 오 버 를 통 해 신 에너지 로 전환 할 계획 이다.2020 년 3 월 에 완 통 지 배 는 천진 천 해 축구 클럽 을 인수 하 겠 다 고 발표 했다.그러나 이런 시 도 는 여러 가지 이유 로 이 뤄 지지 않 았 다.

2020 년 에 완 통 부동산 은 '신도 시 과학기술 + 생활 종합 운영 서비스 업 체' 를 구조 전환 목표 로 하 는 동시에 부동산 업 무 를 축소 하고 '부동산 화' 를 시작 했다.그해 8 월 에 만 통 의 부동산 이 정식 적 으로 이름 을 바 꾸 어 발전 하면 서 '부동산' 이라는 두 글 자 는 흔적 을 찾 지 못 했다.

실제로 2019 년 부터 만 통 에 새로 생 긴 토지 비축 이 없 었 고 오히려 계열 부동산 을 계속 팔 았 다.부동산 분야 에서 만 통 의 유일한 진전 은 2019 년 3 월 에 산업 부동산의 거두 인 프로 스 를 도입 하 는 것 이다.

현재 완 통 의 중심 은 주주 권 투자 분야 에 있 고 회 사 는 일부 주주 권 기금 에 참여 하여 수 십 개의 기업 의 지분 을 직접적 이거 나 간접 적 으로 가 지 며 그 중에서 과학기술 회 사 를 위주 로 한다.

전통 적 인 부동산 업 무 는 이미 위 축 된 상태 이다.2019 년 에 완 통 발전의 부동산 판매 규 모 는 8.27 억 위안 에 불 과 했 고 2020 년 상반기 에 판매 규 모 는 3.4 억 위안 에 불 과 했 습 니 다.부동산 업계 에서 거의 파리 급 으로 전락 했다.

이런 영향 을 받 아 수많은 업적 이 다시 진통 을 겪 었 다.2020 년 실적 예고 에 따 르 면 귀 모 순이익 은 4000 만 위안 에서 6000 만 위안 으로 크게 떨 어 졌 다.

여러 가지 원인 으로 인해, 오래된 부동산 기업 들 은 중국 부동산 20 여 년 의 '황금시대' 를 놓 쳤 다.많은 후발 주자 들 이 크게 성장 할 때 만 통 은 거의 업계 의 '투명 성' 이 되 었 다 는 현실 이 안 타 까 웠 다.

풍 륜 은 재임 할 때 회사 의 발전 에 대해 반성 한 적 이 있다.2014 년 4 월 에 그 는 베 이 징 대학 발전 연구원 의 MBA 반 에서 '2002 년 이후 완 통 이 빚 을 갚 았 다. 우 리 는 부 채 를 많이 갚 고 싶 지 않다. 높 은 지렛대 로 시장 을 움 직 이 고 싶 지 않 았 기 때문에 결국은 발전 할 좋 은 시 기 를 잃 었 다' 고 말 했다.이 럴 때 만 통 이 돈 을 벌 었 지만 만 통 의 혁신 은 사 라 졌 다.그 러 다 보 니 안전 이 기업 의 가장 큰 목표 가 되 었 다.'질식 사' 가 시작된다.

혁신 이 라 고 해도 진정 으로 발 을 떼 지 못 하 는 것 처럼 근본 적 인 이 유 는 보수 다.완 통 홀딩 스 2013 년 연간 보고서 의 이사장 연설 에서 펑 룬 은 '오늘 의 입장 에서 보면 이런 모색 과 파악 을 통 해 일부 부분 이 보수 적 인 것 같다' 고 말 했다.예 를 들 어 부채 율 이 너무 낮 아서 실제 적 으로 회사 의 구조 전환 에 새로운 증 량 자원 을 주입 하 는 데 부족 하 다.

중국 기업 자본 연맹 백 문 희 부 이사장 은 펑 룬 이 탈퇴 하기 전에 완 통 의 발전 과정 은 펑 룬 의 개인 적 인 성격 흔적 을 깊이 새 겼 다 고 주장 했다. 즉, 사고 와 혁신 보다 길 지만 전략 적 으로 너무 신중 하고 보수적이다.

그 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 펑 룬 은 '92 파' 로 1990 년대 하 이 난 에서 시 작 했 지만 하 이 난 1990 년대 초 반 '주택 재해' 에서 행운 을 누 린 '탈영 자' 라 고 말 했다.이 사업 가 들 은 시종일관 신중 하고 모험 이 부족 하기 때문에 내륙 부동산 시장 이 몇 차례 크게 오 를 기 회 를 잃 었 다.

그 는 풍 륜 시대 의 완 통 기업 전략 을 보면 혁신 능력 이 매우 강하 고 투자 에 있어 너무 보수 적 이 며 재무 지렛대 를 과감하게 사용 하지 못 하고 회전 속 도 를 높이 지 못 했다 고 주장 했다. 그래서 업계 에 의 해 추월 당 하고 기회주의 적 인 회사 로 전락 했다.이에 비해 전략 적 으로 거 친 기업 들 이 계속 크게 성장 하고 이 과정 에서 전략 적 관리 수준 과 기업 운영 수준 을 점차적으로 향상 시킨다.

그러므로 업계 대세 에 대한 판단 과 경로 선택 을 어떻게 잘 하 느 냐 가 모든 업계 가 종사자 에 게 남 겨 주 는 중요 한 시사 점 이다.

그리고 풍 륜 의 생각 이 너무 앞서 서 그 시대 에 '좋 은 시 기 를 만 나 지 못 했다' 는 주장 도 있다.풍 륜 이 제창 하 는 케 이 드 모델 은 지금까지 많은 개발 업 체 에 의 해 모범 이 되 었 고 다 원 화 된 구조 와 녹색 부동산 도 업계 의 발전 방향 이다.한편, 풍 륜 이 재무 안전성 에 대한 강 조 는 '세 개의 빨 간 라인' 에서 의 감독 요구 에 부합 한다. 상장 이후 만 통 의 자산 부채 율 은 80% 를 넘 지 않 았 고 최근 2 년 동안 35% 이하 로 유지 되 었 다.

그러나 이런 것들 은 더 이상 중요 하지 않다. 현재 의 모든 발전 은 이미 부동산 시장 에서 뒤 집 힐 기 회 를 완전히 잃 었 다.